菠菜靠谱老平台博彩网址大全官网_需求变了：不论刚需改善，都在倒逼开发商｜“双节”楼市一线观③

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面积段没变但房间越来越多，飘窗、花池也成为改造对象，不论刚需还是改善盘，风雨连廊几乎快成“标配”……今年“双节”长假期间，南方+记者在广州走访各在售楼盘时发现了不少“有趣且普遍”的现象。

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图为万科黄埔新城营销中心，看房客正在样板间内看房。  南方+ 葛政涵 拍摄

热度在回升，市场在调整，人们的居住需求也在发生深刻变化，而需求的改变，正是倒逼开发商在居住产品供给上不断调整，强化自身“产品力”的重要因素。

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“+1”房越来越多

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“走在这里你们可能会听到‘咚咚咚’的墙体施工声音，不过不用担心。”临近假期的一天，亚运城“天珑”组团正在紧张交付，在参观样板房的时候，销售人员对南方+记者发出了这样的提醒。他所提到的施工，其实是住户对屋内阳台的改建，经过拆墙装窗等操作后，让原本的户型多了一间房。

这也是近几年来广州不少楼盘采用的“+1房”模式。所谓“+1房”是将屋内的阳台、入户花园等半赠空间改造而来，这种做法将原本的两房变成“2+1”房，三房变成“3+1”房。

南方+记者“双节”假期时走访发现，目前多数提供“+1房”户型的楼盘，在交付时会注明如“实际交付为阳台”的字样，需要业主自行请施工队改造，但也有开发商选择在实际交付前将阳台改造完毕。

图为番禺某楼盘样板间的主卧，角落处的牌子提示该房间实际由阳台改造而来。  南方+ 葛政涵 拍摄

“我们这里会在验收通过后启动改造，最终交付的房子是阳台改建过后的，不需要业主自己出钱。”在番禺大学城南缘一处在售新盘，销售人员告诉南方+记者，这种做法可以通过统一改造减轻购房业主的负担，在签约时会在协议中添加有关改造施工的条款。

但南方+记者发现，该楼盘之所以这么做，背后有一个更深层次的原因——以某个三房户型为例，“阳改房”占据三房中的两间，甚至其中一间还是主卧，不改建便无法实现实际居住功能。

阳改房通常在交付时是“阳台”形态，不予封窗。图为广州白云某楼盘清水样板间中“阳改房”的实际交付形态。  南方+ 葛政涵 拍摄

这种做法也有取巧之处，由于这类半赠送空间通常只计一半或部分建筑面积，因此实际建筑面积并没有因为可用空间的增加而增大多少，该楼盘也推出了惊人的“70平方米三房”“96平方米四房”等户型。

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类似的设计，也在天河、白云、荔湾等地的刚需盘不断涌现。尽管半赠送空间改建的房间存在面积过小等问题，甚至有的根本放不下床，但这并没有阻挡“+1房”成为潮流。

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做大空间，融合空间

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今年8月广州公示的《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》提出对住宅半敞开空间半算计容比例适当放宽，并鼓励住宅套内设置入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等半开敞空间，对架空走廊、空中连廊等慢行系统不计容。

因而除了“+1房”，更多的楼盘选择在花池、飘窗上做文章。

图为保利花语和岸的样板间  南方+ 葛政涵 拍摄

“我们115平方米的户型，主卧做了270度的景观面，飘窗有80厘米宽，用途很多，比如你看样板房里的衣柜也是利用飘窗位置去设计定制的。”在广州荔湾的保利花语和岸，销售向记者介绍样板房时表示，因为对飘窗和“阳改房”的运用，因此该户型的使用率达到了107%左右。

其他楼盘虽不至于将使用率做到100%以上，但从南方+记者走访获取的信息来看，目前市面上新近在售的楼盘，达到90%、95%已经是比较普遍的做法，这一点不论刚需、改善还是高端楼盘，皆是如此。

做大空间还体现在户型设计营造出的“宽敞感”。南方+记者在走访天河珠江花城时发现，该楼盘当前主力推售的户型中有一套85平方米的三房户型很受看房客的关注，由于采用横厅形态布置，欧博会员官网因此显得非常宽敞。“横厅可以把80多平的住宅打造出100平方米的感觉。”营销负责人说。

图为龙湖御湖境的样板间，横厅格局让屋内看上去更为宽敞，户型设计上也采用LDK客餐厨一体化。  南方+ 葛政涵 拍摄

在此基础上，打破原有功能分区也成为时下新建住宅的趋势。

“你看到的这个西厨台面是囊括在交标范围内的，包括上面的可升降插座，这个升降插座的顶部平面还可以给手机无线充电。”

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在番禺龙湖御湖境190平方米样板房内，销售负责人现场拿出手机放在了升降插座盘上，屏幕瞬间亮起。配置西厨台面只是一部分，更重要的是，该户型把客厅、餐厅和厨房之间的壁垒打破，利用可移动门来取代墙面的硬隔离。

LDK正在成为越来越多项目的标配，图为广州天河一楼盘的样板间，厨房采用开放式布局。  南方+ 葛政涵 拍摄

这也是时下流行的LDK（即Living room、Dining room、Kitchen）设计，在如今不少楼盘中频繁出现。这种“一体化”的设计户型，更强调其作为一个可供家人交流、孩子玩耍的开放区域。

楼盘变“卷”的背后

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从瞄准地段，到好地段内选好房子，如今居住产品竞争的“卷”呈现愈来愈烈的趋势，这体现在户型设计对空间最大化的追求，以及精装修板材、卫浴、电器的配置等。

这背后是愈加明确的实际居住需求。

“像我们这里，基本就是卖给刚需、首次置业的人。”大学城星汇锦城的营销负责人告诉南方+记者，该项目的客户画像很明确，对于性价比有着较高的需求，因此在住宅设计上便采取面积尽量小、空间尽量多的原则，即便这样做会牺牲一定的宜居体验。

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图为广州黄埔一楼盘的样板间内的次卧，越来越“紧凑”的户型设计，致使单独房间的面积变小，床铺需要特制。  南方+ 葛政涵 拍摄

“当房价还在高位的情况下，供给端变得尴尬和扭曲，且对需求的匹配程度开始弱化。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房价仍在高位的情况下，控总价的紧凑户型是普遍的设计风格。“这类户型可谓麻雀虽小五脏俱全，看上去啥都有。”

而改善型需求者则呈现另一番景象，除了对居住空间的要求外，部分购房者还会加入一些个性化要求。在番禺万博一处新盘，南方+记者就亲眼见证了一组购房客在与销售探讨认购细节时提出的要求——卫生间不要精装修，直接按照毛坯交付。

彼时，项目营销负责人初步同意了这一要求，但仍需要在精装流程、合同细节上进一步讨论。“这组客户应该是对卫生间内的布局有自己的想法，他们说即便卫生间精装交付也会打掉重做。”

另一个值得关注的现象是，在广州，如珠江花城这样几乎被盖上“性价比”“纯刚需盘”钢印的楼盘，也在“双节”假期推出了190平方米的五房大户型住宅，希望在改善需求市场分一杯羹，而同样面向刚需的，大学城星辉锦城也表示，不排除未来会考虑推出120平方米以上户型的住宅。

图为万科城市之光的营销中心，销售经理在向访客介绍楼盘地段区位。  南方+ 葛政涵 拍摄

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克而瑞研究中心近期在一份针对改善型需求群体的调研报告中指出，今年以来，改善人群已成为房地产市场的主力，他们关注政策、观察市场，其置业需求显露出较强的韧性。自身状况看，市场供过于求使得买房者更有底气，改善人群虽然对现有居住条件不满意，但并不着急出手，符合自身需求才是重点。

【采写】南方+记者 葛政涵 周中雨 柴亚娟

【统筹】葛政涵

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